조경법규 정리-2탄 / 조경기준, 건축조례 대지안의 조경, 필로티하부 조경면적 인정?

 

조경의무 대상지라면?

 

조경의무 대상지인 것을 확인했다면 1탄에서 봤던 건축법 시행령 제27조 (대지의 조경) ② 를 봐야한다. 

(국가법령정보센터 : https://www.law.go.kr/)

 

 

법 제42조 제1항 단서는 면적 200m2 이상의 대지이고 조경을 조치 해야하는 대상이니? 하고 물어보는 것이다.

 

순서대로 공장(면제 대상이 아닌), 물류시설 (면제 대상이 아닌) , 공항시설, 역시설, 200~300m2 대지의 건축물의 조경면적 퍼센트를 알려주고 있다.

위 내용을 확인 한 후에 지자체 조례 (or 지구단위지침), 조경기준으로 넘어간다. 

지자체 건축조례가 더 완화된 기준일 경우 지자체 조례를 따른다고 추가 멘트가 있어서 조례는 필수로 봐야한다.

 

 

 

 

 

 

지자체 건축 조례 살펴보기

서울특별시에 지어진다는 가정 하에 아래 순서를 적용해 본다.

① "국가법령정보센터" 를 들어간다.

② 검색창에 "서울특별시 건축 조례" 검색한다.

③ ctrl+F 로 "조경"을 검색한다.

 

 

순서대로 잘 적용했다면 제4장 대지안의 조경 등을 발견할 수 있다.

위 이미지에서 볼 수 있듯이 서울특별시 건축 조례 제24조 (대지안의 조경)에서는 연면적의 합계를 기준으로 법정조경면적을 지정하고 있다.

 

연면적의 합계는 건축설계개요를 보거나 건축 담당자에게 문의하면 된다. (나는 전화해서 물어보는 편..)

ex) 연면적 합 2,000m2 이상인 건축물, 대지면적이 15,352m2 이라면 = 15,352m2 x 15% = 2,302.80m2

이렇게 계산하면 된다.

 

③항 ④항도 봐야한다.

당연히 지자체마다 내용이 다르므로 해당 프로젝트의 건축 조례를 잘 보도록 한다.

 

 

추가로 제24조의 ②항도 확인해야 한다.

②항 1. 높이 2미터 미만은 옥외 조경면적으로 산입 한다는 문구. 

②항 2. 온실,필로티 하부의 조경면적을 부분적으로 인정해준다는 문구.  

 

2항은 2미터 이상 부분은 옥상으로 취급한다는 말이고 

3항이 중요하다 ★ ★ ★

필로티 하부의 면적을 조경면적으로 산입하냐 안 하냐의 문제에 대해 해석이 분분했으나 

누군가의 문의에대한 답변으로 인해 깔끔하게 정리 되었다.

해당 내용은 맨 아래 부분에 다루겠음!

 

※ 지자체마다 조례가 다르니 꼭 해당하는 지자체의 조례를 보도록 한다.

 

 

 

 

 

조경기준이란?

조경기준은 국토교통부에서 고시 한 조경에 대한 기준. 

국가법령정보센터의 "행정규칙"에서 확인 가능하다.

제1조 (목적)에서 확인할 수 있듯이 조경의무 대상이라면 식재 기준, 조경 시설물의 종류 및 설치방법, 옥상 조경의 방법 등 조경에 필요한 사항들을 조경기준에서 확인해야 한다.

 

 

※ 다만, 조경의무 면제에 해당한다고 넘어가지 말고 방근, 식재 토심 등 조경설계의 기본이 되는 사항들은 확인해야 함.

건축 조례에 이와 관련된 내용이 아래처럼 나와 있다.

 

 

 

 

조경기준 내 "조경면적" 3가지

조경개요 및 법규분석표

 

조경구적도를 작성할 때 조경 개요 및 법규분석표를 작성해야 하는데

법규분석표에는 아래 3가지가 꼭 들어간다.

1. 법정조경면적 (건축조례에서 확인)

2. 식재의무면적 (조경기준에서 확인)

3. 자연지반면적 (조경기준에서 확인)

※ 20m 도로에 연접한 대지라면 "가로변 연접 조경면적"도 봐야함 (제5조 ③항)

 

만약 

1번 법정조경면적은 조례에서 확인했으니 넘어가고

2번,3번은 아래 내용을 참고한다.

 

 

 

 

식재의무면적

 

 

제 4조에서 식재의무면적을 보면 "식재면적은 당해 지자체 조례에서 정하는 조경면적의 50% 이상이어야 한다." 라고 되어있다.

ex) 연면적 합 2,000m2 이상인 건축물, 대지면적이 15,352m2 이라면 조경면적이 = 15,352m2 x 15% = 2,302.80m2

여기서 식재의무면적은 2,302.80m2 x 50% = 1,151.40m2 이상.

이렇게 계산하면 된다.

 

다만, 식재면적은 한 변의 길이가 1m 이상, 1m2 이상이어야 한다는 전제가 따른다.

이 부분은 이상하게 회사마다 다른 듯 한데.. 우리 회사는 1m 미달인 부분은 무조건 빼고 있다.

심의나 허가에서 작은 꼬투리마저도 없애고자 하는 방향이다.

 

 

 

자연지반면적

 

제5조을 보면 "대지면적 중 조경의무면적의 10% 이상에 해당하는 면적은 자연지반이어야 하며, ~ 식재된 토양 또는 투수성 포장구조로 하여야 한다"고 되어있다.

 

ex) 연면적 합 2,000m2 이상인 건축물, 대지면적이 15,352m2 이라면 조경면적이 = 15,352m2 x 15% = 2,302.80m2

여기서 자연지반면적은 2,302.80m2 x 10% = 230.28m2 이상.

이렇게 계산하면 된다.

 

 

자연지반이면서 식재면적이라면 상관 없지만 투수성 포장구조는 고민해 볼 필요가 있다.

자연지반 10% 내에 투수포장면적까지 합하려면 투수포장면적 = 시설면적이 되어야 하는데 (녹지는 아니니까!)

 

시설면적으로 잡으려면 데크로 하거나(투수 주의)... 시설물 (자전거보관대는 제외)을 설치하거나...

허가단계에서 의견이 나올 수도 있다.

 

지금까지 어떤 지자체는 시설면적으로 잡으려면 잔디블럭이나 데크로 하고 시설물은 없어도 된다고 하고

다른 곳은 시설면적이니 시설물이 필수라 하고

아무튼 머리 아파지니 녹지가 넉넉한 프로젝트가 걸리길 빌어본다...

 

시설면적이 뭔지 궁금하다면 아래 내용 확인!

 

 

 

조경면적에 시설면적?

 

제4,5조에서 볼 수 있듯이 조경면적은 "식재"와 "시설"면적을 합한 면적이다.

용어에대한 정리도 조경기준에서 명시하고 있으니 아래 이미지를 참고한다.

 

조경면적을 산정할 때 식재면적으로 계산을 먼저 해본다.

다만, 식재면적만으로는 법정기준에 미달하는 경우가 종종 있다. 

이때는 시설면적을 더해줘야 한다.

 

제 3조(정의)와 같이 조경시설은 파고라,벤치,환경조형물,정원석,휴게,여가,수경 등등 우리가 보통 생각하는 그 시설이 맞다.

이런 시설들을 설치한 면적이 조경시설공간이다.

 

놓치면 안 되는 사실은 제4조(조경면적의 산정)에서 "하나의 조경시설공간의 면적은 10m2 이상이어야 한다."는 부분이 있다.

9.xxm2 5.xxm2 이런 면적들은 제외해야 한다는 것이다.

 

 

 

 

필로티 하부 면적은 항상 인정이 될까?

필로티 하부는 캐드 배치도를 봤을때 "조경면적으로 산정할 수 있는 부분이지만 상부외벽선/구조물에 의해 가려지는 공간"이다.

건축물의 지붕이나 구조물로 인해 당연히 발생할 수 있는 면적이다.

 

필로티 하부 면적을 조경면적으로 인정하냐 마냐는 건축 조례를 확인해야한다.

앞서 살펴 본 서울특별시 건축 조례 제 24조 ③항처럼 "필로티 하부를 인정한다"는 문구가 있느냐를 봐야한다는 것이다.

문구가 없으면? 인정 안 됨. 근거는 아래와 같다.